Quand la question du report des loyers et des charges oppose le commerce spécialisé et les centres commerciaux

Quand la question du report des loyers et des charges oppose le commerce spécialisé et les centres commerciaux

le 14 avril 2020
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Alors que le commerce non alimentaire doit gérer un nouvel arrêt d’activité de 4 semaines, la question du report des loyers et des charges, met le feu aux poudres entre les enseignes du commerce spécialisé et les centres commerciaux. Pour le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), les grandes enseignes doivent continuer à payer et être solidaires des petits commerces. Mais 5 administrateurs commerçants ne sont pas d'accord et viennent de démissionner. Et pour Procos, « les tout-petits comme les plus gros sont en grand danger ».

 

Cinq commerçants administrateurs du Conseil National des Centres Commerciaux, issus des groupes Fnac Darty, Maison du Monde, Little Extra-Du Bruit dans la Cuisine, Kiabi, Vivarte, viennent de donner leur démission du brueau. L’information, révélée le 11 avril par notre confrère « La Correspondance de l’Enseigne » témoigne des tensions que la crise du coronavirus engendre désormais entre les commerçants et les bailleurs. 

Retour en arrière... Le 16 mars dernier, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), appele locataires et propriétaires d’équipements commerciaux à se concerter et formule deux recommandations : la mensualisation des loyers et charges du second trimestre, et la non mise en recouvrement provisoire des loyers du mois d’avril. Le 20 mars, le CNCC s’associe à un accord entre le Ministère de l’Economie et les principales associations et fédérations représentatives des bailleurs pour faire porter les efforts sur les TPE/PME, en priorité. 

Le 9 avril, le CNCC précise et étend ses recommandations en matière de facturation et de mise en recouvrement des loyers et charges, et plus généralement, de relations entre propriétaires et locataires, pendant la période de fermeture des commerces. Il recommande ainsi de nouvelles mesures à ses membres (400 sociétés adhérentes représentant plus de 800 sites commerciaux en France) : 

- les petits commerces verront leurs loyers et charges d’avril et de mai 2020 étalés sur une période de 24 mensualités sans intérêt ni pénalité allant du 1er juillet 2020 à juin 2022. Pendant cette période, leurs situations économiques individuelles feront l’objet d’analyses au cas par cas, pouvant conduire à des aménagements personnalisés.

- les grandes enseignes internationales et nationales multi-succursalistes doivent respecter strictement leurs engagements contractuels de long terme et régler leurs loyers et charges, d’autant plus qu’elles peuvent bénéficier de la mensualisation recommandée le 16 mars. Les bailleurs, qu’ils soient petits ou grands, chacun à leur échelle, portent de lourds investissements essentiellement financés par des dettes bancaires ou obligataires qui rendent crucial le respect des dates d’exigibilité des loyers et charges.

Entre ces deux catégories, les entreprises moyennes doivent se rapprocher individuellement de leurs propriétaires afin d’analyser conjointement leur situation de trésorerie, indique le CNNC.

 

Le CNCC demande que les échéances reportées de loyers générant une créance soient couvertes par le dispositif de PGE

Pour les locataires dont la situation serait la plus tendue, il incite les propriétaires à donner suite à leurs démarches visant à réduire la tension sur leur trésorerie. Diverses options sont envisageables selon les propriétaires. Néanmoins, les charges doivent être payées aux dates contractuelles puisqu’elles correspondent à des coûts réels encourus par les propriétaires même en période de fermeture des commerces non-essentiels, souligne l’organisation professionnelle. Il serait légitime que les échéances reportées de loyers générant une créance soient couvertes par le dispositif national de Prêt Garanti par l’Etat, demande faite par le CNCC au gouvernement.

En outre, le CNCC rappelle sa demande à l’Etat et aux collectivités locales d’une année blanche dans la progression des diverses taxes foncières et taxes sur la « production », ainsi que d’un traitement approprié de ces mêmes taxes pendant les fermetures prorata temporis. Ces taxes pèsent à la fois sur les locataires et les propriétaires. 

C'est dans ce contexte, que le CNCC a demandé aux grandes enseignes internationales et nationales et entreprises moyennes en bonne situation financière, de s’acquitter de leurs échéances contractuelles. Ne serait-ce que par solidarité avec les « petits » locataires, selon le Conseil National des Centres Commerciaux.

Celui-ci met en avant le fait que les propriétaires doivent honorer leurs propres engagements bancaires et obligataires et à venir en soutien des petits commerces et des entreprises moyennes en situation particulièrement tendue en dépend. Le CNCC encourage les propriétaires à affecter une partie des encaissements de loyers aux dates contractuelles en provenance des grandes enseignes et des entreprises moyennes en bonne situation, à des mesures supplémentaires individuelles en faveur des locataires les plus fragilisés. 

 

Ce à quoi se refuse Procos... Et qui demande égalité de traitement pour les grands et petits commerces

Mais pour Procos, l’organisation qui fédère le commerce spécialisé, les prêts garantis ne peuvent pas servir à payer les loyers de la période de fermeture. Et le problème doit être traité sans distinction de tailles. « Il est manifeste qu’une grande partie des bailleurs n’a pas encore appréhendé le niveau de risque jamais rencontré dans lequel sont entrés tous les acteurs du commerce, quelle que soit leur taille. Les tout-petits comme les plus gros sont en grand danger, estime la fédération. Ne pas le comprendre, ou le sous-estimer, aurait de lourdes conséquences sociales et ferait durablement chuter la valeur de l’immobilier commercial. Il faut que le Gouvernement étende à tous les locaux de commerce et restaurants l’interdiction pour les bailleurs de viser la clause résolutoire, de facturer des pénalités, de faire jouer toute caution dans le cadre du non-règlement du loyer.

Compte tenu des besoins de trésorerie du secteur du commerce, de la fragilisation de tous les acteurs, quelle que soit leur taille rappelons que Procos a fait les propositions suivantes :

- les banques doivent attribuer très rapidement les facilités de trésorerie indispensables aux acteurs de toute taille à travers les prêts garantis à 90 % par l’Etat. La rapidité d’attribution est la condition de réussite.

- l’Etat doit assurer aux entreprises le remboursement indemnités de chômage partiel, en dix jours comme annoncé.

- les loyers et charges de la période de fermeture doivent être annulés pour tous les magasins fermés. Cette annulation doit être officialisée rapidement afin de se concentrer sur la reprise. Certains bailleurs l’ont compris, mais beaucoup n’ont absolument pas pris conscience des enjeux et des risques de défaillance. Leur risque : ne plus avoir de locataire demain et ceci pour toute taille de retailers et de commerçants.

- sans annulation des loyers et charges, les mises en cessation de paiement, les fermetures de magasins, se multiplieront, sans parler des contentieux juridiques. Le commerce ne peut pas payer alors qu’il fait zéro chiffre d’affaires. Les prêts garantis ne peuvent pas servir à payer les loyers de la période de fermeture.

-des loyers progressifs adaptés devront être mise en place lors de la reprise d’activité jusqu’à fin 2020 car celle-ci sera longue, difficile et très progressive. Aujourd’hui, les magasins chinois rouverts réalisent entre 50 et 60 % de leur chiffre habituel après plusieurs semaines. Il faut donc des loyers au pourcentage de l’activité réelle.

- il faut des mesures pour permettre aux bailleurs d’accompagner leurs commerçants. Cela passe notamment l’accès des PGE pour SCI. Autres exemple de mesures proposée : un revenu minimum pour les petits bailleurs dont le loyer est le revenu principal, le report des prêts bancaires sur la même durée que l’annulation des loyers, un crédit d’impôt pour les bailleurs sur une partie des accompagnements accordés à leurs clients commerçants entre la réouverture et la fin de l’année.

- les collectivités locales doivent mettre ne place une réduction maximale des taxes locales supportées par les commerçants et les bailleurs.

 

En savoir plus 

Reports de loyers : les fédérations du commerce demandent d’appliquer le principe : « zéro recette, zéro dépense »  07/04/2020

 

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