D’après les prévisions de BNP Paribas, à l’issue de l’année 2016, la croissance française est attendue à +1,3%, après +1,2% en 2015. Ce résultat encourageant sera porté par le bon dynamisme des dépenses des ménages (+1,7%). Approchant les 10% en France métropolitaine, le taux de chômage montre des signes d’inflexion après plusieurs années d’orientation haussière. Quant à l’inflation, elle reste toujours très modérée sur l’année 2016 (+0,4%), confortant ainsi le pouvoir d’achat des ménages.
Bonne progression des chiffres d’affaires
En 2016, le chiffre d’affaires du commerce en valeur devrait être bien orienté (+1,3% en glissement annuel – Source Insee). Certains secteurs d’activité ont su tirer leur épingle du jeu, en particulier les magasins alimentaires de proximité, la restauration rapide et l’habitat-ameublement avec la bonne dynamique du marché résidentiel. À l’inverse, d’autres secteurs sous-performent depuis le début d’année, comme l’habillement qui marque le pas ainsi que certaines enseignes très dépendantes de la clientèle touristique. « Le commerce parisien a beaucoup souffert au premier semestre, pénalisé notamment dans le secteur du luxe par une baisse du tourisme international ; et ce, au bénéfice des grandes métropoles régionales, rééquilibrant ainsi le bilan national. Sur Paris, nous sommes convaincus qu’il s’agit surtout d’un phénomène conjoncturel. En effet, lorsque des événements dramatiques surviennent, généralement l’activité commerciale parisienne chute très rapidement mais se redresse également rapidement » , explique Thierry Bonniol, Directeur France du département commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction.
Les ventes du commerce de détail (hors services) devraient totaliser plus de 490 milliards d’euros en 2016. Deux grands secteurs dominent : d’un côté l’alimentaire et de l’autre le secteur des magasins spécialisés dans l’équipement de la personne et du foyer (mode, habitat, informatique, parfums & cosmétiques, culture & loisirs, etc.).
Loyers : les meilleurs emplacements toujours très valorisés
En tête du palmarès de Paris, les Champs-Elysées culminent avec un loyer pour les meilleures localisations à 20 000 €/m²/an. Cannes arrive en deuxième position avec un loyer « prime » qui se positionne à 6 500 €/m²/an. Viennent ensuite les grandes métropoles comme Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Strasbourg, avec des valeurs supérieures à 2 000 €/m²/an.
En 2016, les valeurs des meilleurs emplacements devraient continuer de se renforcer alors que les autres commerces, en particulier dans les villes moyennes, ont tendance à stagner, voire à baisser aussi bien pour les boutiques de centre-ville que pour les centres commerciaux. « Les enseignes se disputent toujours les meilleurs emplacements au meilleur coût mais l’offre de qualité ayant tendance à remonter, elles ont plus de choix qu’il y a quelques années et sont plus exigeantes », souligne Thierry Bonniol.
Restructurations, baux dérogatoires et pop-up stores...
Aujourd’hui, les mandants privés et investisseurs institutionnels souhaitent créer de la valeur en réalisant des restructurations importantes, y compris sur des sites qui ne comportaient pas de commerce initialement. Dans le cadre de ces restructurations, les baux dérogatoires ou pop-up stores, se développent fortement en centre-ville, soit pour tester des emplacements avant de prendre la décision de s’y installer, soit en attendant une nouvelle implantation, tester de nouveau concept et montrer que l’enseigne est toujours présentes même durant des périodes de travaux assez longues. « En ce qui nous concerne, cette activité est souvent liée aux périodes de latence d’importantes restructurations d’immeubles parisiens qui nous sont confiées, comme Desigual sur 150m² pendant les travaux de la nouvelle boutique d’Orange que nous avons installé angle Halévy-Meyerbeer, Weston au 50 Champs Elysées afin de tester un nouveau concept ou encore Lancel que nous avons installé rue de la Paix durant la restructuration de leur magasin amiral de la place de l’Opéra » souligne Thierry Bonniol.
Investissement : vers une nouvelle excellente performance
Sur les neuf premiers mois de l’année 2016, les montants investis en commerce s’élèvent à 2,5 Mds €, en légère baisse par rapport à l’an dernier en raison du manque de produits, notamment sur le troisième trimestre. Les commerces de centre-ville arrivent largement en tête avec 55% des montants investis. Ce segment a notamment été dynamisé par l’acquisition du 65-67 Champs-Elysées (Nike et Tommy Hilfiger) pour 490 M€ par un fonds du Moyen-Orient. Les centres commerciaux et les commerces de périphérie représentent respectivement 18% et 26% de ce montant.
57% des investissements sont réalisés par des acteurs français, 21% par des investisseurs moyen-orientaux, 10% par des Nord-Américains, 8% par des Britanniques,
3% par des Espagnols et respectivement 1% par la Belgique et les Pays-Bas. « En termes de typologie d’investisseurs, les fonds, les SCPI dont les montants de collecte sont importants, les véhicules comme les OPCI sont très présents mais le marché compte parmi ses acteurs, de plus en plus de family offices. Depuis 2014, en dehors des centres commerciaux et du commerce de centre-ville qui sont toujours des segments très dynamiques, on ressent un regain d’intérêt pour le commerce de périphérie », souligne Bruno Ancelin, Directeur du département investissement commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction France.
D’ici la fin de l’année, un important volume de transactions actuellement sous promesse ou en exclusivité devrait se signer. 2016 s’oriente donc vers une nouvelle excellente performance pour les commerces. Cette classe d’actifs reste très recherchée par les investisseurs pour sa bonne liquidité, sa faible vacance ainsi que sa relative stabilité des prix et des loyers dans leur ensemble au cours du cycle économique.
Conséquence de cet engouement et des taux financiers historiquement bas, les rendements en commerce sont sous pression. Concernant les commerces de pieds d’immeuble, les taux devraient passer sous la barre des 3% d’ici la fin de l’année. « La demande est forte pour les emplacements n°1, dynamisée par le secteur du luxe. On observe la même tendance à la baisse en retail park, dont le taux « prime » devrait passer sous la barre des 5%. Les taux restent stables en centres commerciaux en l’absence de véritables offres « prime » mises sur le marché, mais avec néanmoins une légère contraction anticipée d’ici quelques mois (4,5%) », conclut Bruno Ancelin.
Allemagne, Royaume-Uni et France représentent la moitié des volumes européens
En Europe, l’investissement en commerces, qui représente plus de 25 % du volume d’investissement total, a atteint près de 60 milliards d’euros au cours des 12 derniers mois. Les trois principaux marchés européens (Allemagne, Royaume-Uni, France) sont à l’origine de la moitié de ce montant. Après une année 2015 record (70 milliards d’euros), l’investissement en commerces a ralenti, atteignant 39 milliards d’euros sur les neuf premiers mois de 2016. En baisse de 23 % par rapport à l’année passée, ce chiffre reste cependant conforme à la tendance des cinq dernières années.
« Les enseignes revoient leur stratégie en ligne et considèrent désormais leurs points de vente physiques comme leurs meilleurs atouts, estime Fiona Hamilton, Global Head of Retail pour les enseignes internationales chez BNP Paribas Real Estate. L’évolution de l’e-commerce passe par le retour aux magasins traditionnels. Birch Box, groupe spécialisé dans les coffrets cosmétiques, qui a récemment ouvert une boutique à Soho, en est un bon exemple. Présente exclusivement en ligne à ses débuts, Warby Parker possède désormais 31 points de vente physiques à travers les États-Unis et pèse 1,2 milliard de dollars. Nasty Gal, Ever Lane, Amazon et Bonobos font partie des enseignes qui suivent la même stratégie, et de nombreuses autres leur emboîtent le pas. Voilà le marché sur lequel nous nous concentrons. Les enseignes qui réussissent allient désormais présence en ligne et magasins physiques pour proposer une expérience client homogène que les pure players de l’e-commerce ne peuvent reproduire. Les enseignes ont besoin de créer un univers. Le modèle d’activité basé exclusivement sur la vente en ligne a atteint ses limites et c’est une excellente nouvelle pour l’immobilier d’entreprise. »
